Все помнят, что в «развеселые 90-е» покупка-продажа квартиры была занятием, сродни хождению по минному полю. А вот в наши дни многие граждане, далекие от этого бизнеса, искренне полагают, что в данной сфере уже давно наведен порядок. Дескать, сделки по купле-продаже жилья теперь легальны и прозрачны, и покупателю не о чем беспокоиться в принципе: ведь историю квартиры с легкостью проверят компетентные риэлторы, а уж нотариально заверенная покупка – и вовсе панацея от всех бед. Это - прискорбное и опасное заблуждение: рынок недвижимости был, есть и остается «слегка» криминализированным, и здесь по-прежнему имеется большой простор для махинаций.
А особенно велики риски по приобретению жилья, право собственности на которое, возникло на основании заочного решения суда. Об этом нам сегодня рассказывает Анатолий Владимирович Фурсов, управляющий партнер Коллегии адвокатов «Домбровицкий и партнеры» вместе с коллегами Антоном Абражевичем, управляющим юридического партнерства «VERDICTO» и Ольгой Поляковой, кандидатом юридических наук, Генеральным директором Юридического партнерства «Галакс».
На сегодняшний день на рынке недвижимости курсирует довольно много предложений по заманчиво привлекательным ценам – обычно, с дисконтом в 15-25% от рыночной цены, - говорит Фурсов Анатолий Владимирович. - Разумеется, многим потенциальным покупателям такая цена кажется весьма интересной, и далеко не каждый задумывается о том, какие риски несет в себе столь «заманчивый» вариант. Ведь мега-скидка, которую предлагает вам риэлтор, отнюдь не случайна: зачастую, она обоснована сомнительной чистотой объекта недвижимости. Причем, очень распространены случаи, когда право собственности на такое «дешевое» жилье основано на заочном решении суда. Именно этот момент – явный звоночек о том, что с данным объектом недвижимости впоследствии возникнут проблемы, при том, когда до риэлтора будет уже не дотянуться: он свое дело сделал, плату за посреднические услуги получил, а дальше – ваши проблемы! Очень велика вероятность, что вы останетесь и без жилья, и без немалых средств, вложенных в его покупку – как это случилось с гражданином Д., который, обратился к нам за консультацией - но увы, слишком поздно, когда уже ничего нельзя было исправить.
А предыстория такова: В 2014 году москвич-пенсионер К. заключил с неким гражданином Г. договор пожизненной ренты, согласно которому владелец столичной квартиры К. передал ее в собственность будущему рентоплательщику Г. за свое пожизненное содержание. Вскоре Г., вполне официально и законно, получил свидетельство о государственной регистрации права на вышеуказанную недвижимость; разумеется, новоиспеченная собственность, в соответствии с законом и договором, была обременена залогом рентополучателя. Но уже в следующем, 2015 году, в суд был подан иск от лица бывшего владельца-рентополучателя квартиры - К.: тот просил расторгнуть договор ренты и возвратить свое недвижимое имущество. Опуская некоторые малозначительные, в данном случае, детали, подчеркнем только, что требование, причем в отсутствии рентоплательщика-ответчика (это важно), было удовлетворено в пользу истца.
Получив заочное вынесенное судебное решение, К. тут же, сдал это решение в УФРС. Подтвердив таким образом свое право собственности регистрацией в госоргане, уже через неделю К. вновь стал собственником своей же бывшей недвижимости. Что же касается Г., то его адвокат подал заявление об отмене заочного решения суда лишь время спустя, уже в 2016 году. Суд, после рассмотрения данного иска в течение нескольких месяцев, наконец, отменяет ранее принятое заочное решение, которое признало за К. право собственности на квартиру. То есть теперь уже Г. –рентоплательщик, вновь становится законным владельцем спорной недвижимости!
«
Отмена заочного решения суда заслуживает отдельного внимания, - комментирует Ольга Полякова, — это уже устоявшаяся практика и происходит, что называется по первой жалобе. При том она настолько масштабна, что у Ответчики практически отпадает мотивация должным образом свои жалобы мотивировать. Таким образом, для Истца, предъявив иск - получить пусть положительное, но все же заочное решение - далеко не лучший вариант и далеко не означает гарантированной победы в судебном споре».
Одновременно согласно пп. 3 ч. 1 ст. 237 ГПК РФ заявление об отмене заочного решения суда должно содержать в себе обстоятельства, свидетельствующие об уважительности причин неявки ответчика в судебное заседание, о которых он не имел возможности своевременно сообщить суду, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства.
Согласно ст. 242 ГПК РФ заочное решение суда подлежит отмене, если суд установит, что неявка ответчика в судебное заседание была вызвана уважительными причинами, о которых он не имел возможности своевременно сообщить суду, и при этом ответчик ссылается на обстоятельства и представляет доказательства, которые могут повлиять на содержание решения суда.
Вернемся к нашему случаю: за время судебной тяжбы, решенной в пользу Г., К. успевает найти покупателя на спорную квартиру – жителя одной из кавказских республик Я., и продать ее ему. Неизвестно, был ли в курсе Я. всех перипетий, связанных со злополучной квартирой, но от «свежеприобретенной» недвижимости он также поспешил избавиться, продав ее последнему звену в цепочке – Д., по цене, c существенным дисконтом. В итоге Г., отсудивший спорную квартиру в ходе нелегких судебных мытарств, обнаруживает, что она уже продана, и обращается с новым судебным иском, но теперь уже к Д., с целью истребования своей собственности из чужого незаконного владения. И этот иск был удовлетворен. Как результат, добросовестный покупатель Д., ранее приобретший квартиру у другого добросовестного покупателя – Я., даже не подозревавший, какого «кота в мешке» он приобретает, остался ни с чем.
«Выяснять сейчас, какие хитросплетения происходили между гражданами К., Г. и Я., в ходе битвы за спорную квартиру, и кто на самом деле в этой схеме вел себя мошеннически, в нашу компетенцию в данном случае не входит, - поясняет Анатолий Фурсов, член Коллегии адвокатов «Домбровицкий и партнеры». - Но в нашей компетенции - тщательная проверка даже самой спорной недвижимости. Обратись к нам Д. хотя бы незадолго до момента подписания документов – и он бы не остался у разбитого корыта».
Порой история перехода права собственности на недвижимость напоминает лабиринт, в котором несведущему человеку легко заблудиться – и в итоге потерять все: и время, и деньги, и квартиру, как это и произошло с пострадавшим...
Очень жаль этого человека, который, вместе со всей семьей, долгие годы копил на собственную квартиру в Москве, а в итоге остался и без денег, и без жилья. И еще заплатил широко разрекламированному в столице агентству по продаже недвижимости «М» немалые комиссионные: в том числе и за обещанную «юридическую проверку чистоты сделки», а также за нотариальное сопровождение (ведь сделка, признанная в итоге ничтожной, еще и заключалась у нотариуса).
И никто – ни риелтор, продавший злополучную квартиру, ни юристы крупного агентства недвижимости, ни нотариус – не потрудились просто зайти на сайт Мосгорсуда
https://mos-gorsud.ru, где содержится информация, которая уберегла бы Д. от беды. Ведь там, в открытом для всех доступе, содержатся следующие сведения: второй суд отменил права собственности К. на квартиру, которые тот получил по первому, заочному судебному решению. И потому не имел никакого права ее продавать! Деньги за свою работу эти «специалисты» взяли, а обезопасить ни в чем не повинного покупателя – не смогли. С Я., продавшего Д. недвижимость, тоже взятки гладки – он мог ни о чем и не знать, а кроме того, сразу же уехал к себе на родину на Кавказ, а активов и денежных средств у него в Москве не имеется. В результате этой печальной истории самым порядочным оказался главный пострадавший Д. - он сам выписался из квартиры, передал Г. ключи и подписал передаточный акт. Миллионов, которые он отдал за долгожданное жилье, ему уже не видать.
«В нашей практике мы так же столкнулись с заочным решением суда, - комментирует Антон Абражевич,- которое не просто повлияло на права и обязанности истца и ответчика, но и затронуло имущественные интересы третьих лиц.
Дело было так. Наш клиент приобрел в собственность квартиру у дедушки, который в свою очередь был дольщиком и получил право собственности от застройщика. У дедушки из родни только сын, который знал о сделке и не возражал, даже помог с переездом.
Прошел год после сделки и нашему Клиенту приходит повестка в суд. Выясняется, что некая неизвестная на тот момент женщина в порядке ст. 302 ГК РФ истребует эту квартиру у нашего Клиента как у добросовестного приобретателя.
Оказывается, заочным решением суда было установлено что права по договору долевого участия в строительстве этой квартиры сначала принадлежали сыну, который был женат. Желая скрыть этот объект от жены, он переоформил у застройщика договор на своего отца (дедушку - продавца), который вступив в права - продал квартиру нашему Клиенту. После развода жена узнала об этой квартире и в заочном порядке разделила права по ней как совместно нажитое имущество ее и бывшего супруга.
История также очень запутанная. Закончилось все хорошо для нашего Клиента, он по-прежнему живёт в купленной квартире. Но это стоило невероятных усилий юристов и адвокатов».
В заключение юрист Анатолий Фурсов дал несколько советов тем, кто планирует обзаводиться недвижимостью:
- Заведомо заниженная цена от рыночной стоимости недвижимости не должна радовать вас, а наоборот, настораживать. У риэлтора одна-единственная задача – продать недвижимость, и получить за это свою комиссию, а там хоть трава не расти. Да, он может выбить для вас еще и дополнительную скидку – казалось бы, все в интересах покупателя… Однако впоследствии такая «экономия» может обернуться для вас огромными потерями: помните о пресловутом бесплатном сыре в мышеловке, а также о том, что большинство посредников не имеют юридического образования. Так что все проверки, которые они проводят, просто формальность: обычно риэлторы заказывают расширенные выписки из домовой книги и УФРС (Управление Федеральной регистрационной службы РФ), а также справки из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД), и на этом останавливаются. Но существует еще множество источников, в которые следует заглянуть, и фактов, которые нуждаются в тщательной проверке, прежде чем выходить на сделку!
- Как показывает история, рассказанная сегодня - сделка купли-продажи, которая проходит через нотариуса – также отнюдь не панацея от мошеннических схем. Нет никаких гарантий, что нотариус не отнесется к своим обязанностям столь же формально, что и риэлтор, хотя и обладает гораздо большими познаниями. На мой взгляд, куда больше пользы, в подобных случаях, принесет титульное страхование, оформленное в надежной страховой компании. Кстати, обычно такой услугой пользуются только ипотечные покупатели - ведь этого от них требует банк, предоставляющий ссуду. А зря – конечно, договор страхования не подразумевает, что саму сделку невозможно признать недействительной, но, страховая компания хотя бы выплатила Д. денежные средства.
- И самое главное: ничего с пострадавшим Д. не случилось бы, будь рядом с ним - с самого старта сделки купли-продажи – опытный юрист в сфере недвижимости, который непременно усомнился бы в юридической чистоте квартиры, поменявшей собственника на основании заочного решения суда. И отговорил бы клиента от заключения такой подозрительной сделки…. Помните: доскональную проверку может провести только опытный адвокат, специализирующийся на подобных делах. Именно он, а не риэлтор и не нотариус, проверит по базам судебной практики, не обжаловано ли в каких-либо инстанциях право собственности на облюбованное вами жилье, выяснит, был ли сам факт заочного судебного решения, а также свяжется с ответчиками, чтобы уточнить их дальнейшие действия или сделки. То есть совершит сложную цепочку профессиональных аналитических действий, которая никому другому просто не под силу!
Комментарии
Чтобы оставить комментарий, необходимо